확정일자란?
확정일자는 법원이나 해당 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 날짜를 확정일자고 합니다.
확정일자를 받기 위해서는 임대차 계약서에 공증기관에서 확정 일자인을 찍어주거나 임대차 계약서에 법원 또는 등기의 공무원 또는 읍, 면, 동사무소에서 확정 일자인을 찍어주는 방법이 있습니다.
전입신고를 마쳤다면 확정일자 신고도 같이 해 두는 것이 좋은데요 주택임대차 보호법과 관련하여 보증금을 보호받기 위한 조치로 해당 주소지 관할주민센터로 방문하여 확정일자를 받아야 합니다.(준비물 : 임대차계약서, 신분증)
확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발생하는데 우선변제권이란 주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 것으로 전세금에 해당하는 금액에 대한 권리를 확보할 수 있게 됩니다.
확정일자를 신청하기 위한 특별한 자격은 없으며 주택 임대차 계약 당사자는 개인과 법인 모두 온라인에서도 확정일자를 신청할 수 있으며 임대주택을 중개하고 주택 임대차 계약서를 작성한 공인중개사는 온라인 확정일자 신청을 할 ㅅ 있습니다.
인터넷 등기소에 사용자에 등록된 법무사와 변호사는 자격자 대리인으로 당사자를 대리하여 온라인 확정일자 부여 신청이 가능합니다. 단, 자격자 대리인이 아닌 경우는 온라인 확정일자 신청을 대신 신청할 수 없습니다.
확정일자의 효력
확정일자는 주택의 임대차 계약 체결, 전입신고 등을 위해 받게 되며, 제 3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖습니다.
만약, 임차주택이 경매로 넘어가게 되었다고 가정해 본다면 건물의 담보를 설정한 사람들이 배당 우선권을 부여받게 됩니다.
그런데 만약 확정일자를 받지 않았다면 임차인은 담보권자들과 순위 다툼도 하지 못할 정도로 순위가 밀리게 되는 것입니다.
확정일자는 전입신고를 할 때 같이 하는 것이 좋은데요 만약 확정일자 받는 걸 깜박하고 늦게 받게 되면 늦게 신청한 날만큼 효력을 상실하게 됩니다.
즉, 신고한 날자부터 효력이 발생하기 때문에 혹시 모를 사고에 대비하는 것이 좋습니다.
특히, 확정일자를 받기 전 집주인이 근저당을 설정하게 된다면 세입자는 전세금에 대해 순위가 뒤로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
이럴 때 대항력 및 우선변제권에 대해 고려해 보는 것이 좋은데요 대항력이란 경매로 집주인이 바뀌더라도 임차기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 살 수 있는 권리를 말하며 우선변제권은 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변재 받을 수 있는 권리를 말합니다.
최우선변제권은 보증금 중 일정액에 선순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
전세권 설정과의 차이
확정일자와 비슷한 것으로 전세권 설정이 있는데요 전세권 설정은 확정일자를 받지 않고 받을 수 있습니다.
전세권 설정을 한다면 등기부에 해당 금액이 표시되며 신청 당일부터 효력을 발생시킬 수 있습니다.
이와 같은 경우 전세금을 돌려받지 못할 경우 소송 없이도 집을 경매로 넘길 수 있으며 세입자 입장에서 조금 더 강력한 조치를 취할 수 있는 것이지만 확정 일자에 비해 신청이 번거롭고 집주인의 동의가 필요합니다.
| 전세권설정 | 임대인(집주인) | 임차인(세입자) |
| 필요서류 | 1. 등기권리증(등기필증) 2. 인감 도장 3. 인감 증명서 4. 신분증 5. 주민등록초본(주소변동 포함) |
1. 임대차계약서 원본 2. 주민등록등본 3. 신분증 4. 도장 |
확정일자와의 차이점으로 크게 2가지로 나누어 볼 수 있는데요 위의 표를 보시듯 전세권 설정을 하기 위한 필요서류에 임대인이 준비해야 할 것들이 훨씬 많습니다.
그렇기에 임대인 입장에서 별로 달갑지 않으며 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 혼자서 해결이 가능하기에 첫 번째 차이점으로 편리성을 들 수 있습니다.
두 번째로는 전세권 설정은 비용이 많이 발생합니다.
등록세(전세보증금의 0.2%) + 교육세(등록세의 20%) + 증지비(15,000원) 또는 법무사 수수료(선택)의 비용이 발생하는데 전세 비용에 따라 설정 비용도 올라가는 구조를 가지고 있습니다.
반면 확정일자는 1000원 미만으로 해결이 가능하기에 비용에서 큰 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 확정일자를 받는 게 훨씬 편리하고 저렴한데 전세권 설정을 하는 이유는 무엇일까요?
:보증금 회수가 확정일자보다 빠르다
전세권 설정은 보증금 청구를 신속하게 처리할 수 있지만 확정일자는 보증금 반환 청구소송을 진행해야 하며 판결문에 따라 청구를 진행할 수 있습니다.
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