혼돈의 부동산, 내집 마련 전략은 선택이 아닌 필수

FOMC의 금리 인상 소식으로 대한민국 부동산이 다시 한번 혼돈을 겪고 있는데 이제는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 똘똘한 전략은 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

보건복지부가 산출한 우리나라 2인 가구의 중위권 소득의 수치를 이용해 계산해보면 중산층 신혼부부가 서울에서 평범한 아파트를 현금으로 구매하기 위해서는 25.6년을 쉬지 않고 일해야 하며 수도권과 우리나라 전체를 기준으로 했을 때는 각각 16.5년, 9.7년이 걸린다는 암울한 결과가 나옵니다.

이럴 때 일 수록 내 집 마련을 위해 부동산 구매 전략을 세워야 하는데 어떤 방법이 있는지 차례대로 알아봅시다.

대출 한도부터 파악

현금이 부족해도 내 집 마련의 방법은 있습니다.

금융기관이 개인 신용이나 구매할 집을 담보로 돈을 빌려주기 때문인데요 이는 가장 일반적인 내 집 마련 방법이기도 합니다.

집을 담보로 돈을 빌릴 때에는 대출 한도가 중요한데 은행은 돈을 떼이지 않고자 LTV(주택담보인정 비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채 원리금 상환비율) 등을 기준으로 상환 능력만큼 돈을 빌려줍니다.

 

집값 대비 대출금 비율을 뜻하는 LTV(주택담보인정비율)는 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 최대 대출 가능 한도를 말합니다.

DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 매년 갚아야 하는 원금과 이자의 비율입니다.

DTI(총부채상환비율)에서 원리금은 주택담보대출만 따지지만 DSR(총부채 원리금 상환비율)의 경우 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출과 카드론 등 기존 금융권 대출 원리금 전체를 포함합니다.

DSR(총부채 원리금 상환비율)이 DTI(총부채상환비율) 보다 넓은 개념인 셈입니다.

 

LTV와 DTI는 지역에 따라 달리 적용됩니다.

우리나라 지방자치단체는 부동산 과열 정도에 따라 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등을 기준으로 규제 지역과 비규제 지역으로 구분합니다.

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정부 상품먼저 확인

대출 한도가 같다면 이자가 저렴한 상품을 선택하는 것은 당연합니다.

정부나 은행권이 제공하는 주택담보대출 상품은 온라인상에서 쉽게 조회할 수 있는데 정부 주택담보대출 상품은 한국 주택금융공사 홈페이지의 "내게 맞는 대출 찾기"와 주택도시 기금 홈페이지에서 확인할 수 있으며 은행권 주택담보대출 상품은 전국 은행연합회 소비자 포털의 "가계대출금리"에서 정보를 얻을 수 있습니다.

 

이때 은행권 상품보다 정부가 내놓은 주택담보대출 상품을 먼저 살피는 것이 좋은데 무주택자를 대상으로 설계된 상품이 많아 대출금리가 시중은행보다 저렴하기 때문입니다.

대표적으로 한국주택금융공사의 디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출 등이 있습니다.

* 정부 주담대 한눈에 살펴보기
정부와 은행이 주담대 상품을 비교했을 때 대출 한도에 차이가 없다면 정부의 정책금융 상품을 먼저 살펴보는 전략이 필요합니다.

1. 디딤돌 대출
부부 합산 연 소득이 6천만원 이하인 무주택자를 위한 상품, 주택 가격 5억 원 이하, 전용면적 85㎡을 초과하지 않는 경우 신청할 수 있으며 생애 최초 주택 구입자나 신혼부부, 자녀가 둘 이상인 경우 연 소득 기준이 7천만 원 이하로 올라갑니다.

2. 보금자리론
최장 40년 내내 대출금리가 고정되는 상품으로 금리인상 시기에 영향을 받지 않는 주택담보대출 상품입니다.
집값 6억원, 연 소득 7천만 원 이하(신혼부부 8천5백만 원) 가구에 허용되며 현재 대출 한도는 3억 6천만 원입니다.

3. 적격대출
소득 제한이 없어 고소득자도 이용할 수 있는 상품으로 알려진 적격대출로 9억 원 이하의 주택에 한해 최대 5억 원까지 받을 수 있도록 한 주택담보대출 상품입니다.
단, 대출 조건이 까다롭지 않은 대신에 총량을 제한해 은행과 이용 시기에 따라 제약이 발생할 수 있습니다.

갭 투자 고려

현재 국내 시중은행은 금융 당국이 정한 가계대출 상한에 도달했습니다.

신용대출이나 주택담보대출을 더 늘리면 목표치를 넘어서는 수준에 이르게 된 것인데요 상황이 이렇다 보니 시중은행은 신규 대출을 줄이는 방안을 모색하고 있는 상황입니다.

여기에 인터넷 전문은행과 제2금융권도 대출 최대한도를 줄이면서 대출 절벽이 현실화되고 있는 상황이다 보니 갭 투자로 '내 집 마련'을 시도하는 무주택자가 늘어나고 있습니다.

 

갭 투자는 시세 차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차이가 작은 집을 전세를 끼고 사들이는 투자를 말하는데 구매할 집에 세입자가 있는 경우 집값에서 보증금을 뺀 가격(갭, Gap)에 소유권을 취득하고 시세 변동에 따른 매매 차익을 누리는 투자방법입니다.

 

주택 매수를 염두에 두는 수요자라면 금융기관의 대출 가능 여부를 확인하는 것이 가장 중요하며 은행권 대출을 받을 수 없지만 올해 집을 사야 하는 사람이라면 갭 투자를 고려할 수도 있으나 단기 급등 지역 매수는 피하는 것이 좋습니다.

 

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