전월세상한제와 임대차3법에 대한 궁금증을 알아봅시다

전월세상한제란?

전월세상한제란 전세값이 2010년에도 계속 상승해 그해에만 전체 물가상승률 2.9%를 크게 웃돌았고, 특히 아파트의 경우 8.8%를 크게 웃돌았습니다.

공급측면에서는 저금리 기조 속에 임대소득을 챙기려는 집주인이 늘면서 전세로 전환되는 경우가 많았고 수요 측면에서는 경기 침체가 장기화되면서 전세 수요가 증가해 주택 매매 차익에 대한 기대감이 줄어들었습니다.

 

한편 2011년 2월 9일 더불어민주당 월세대책특별위원회는 '임대차보호법' 개정안을 발의하게 되는데 월 임대료 인상률이 5% 미만이고 임대차 계약 기간도 최대 4년까지 1회에 한해서만 갱신할 수 있도록 보장한다는 내용이었습니다.

이것이 바로 우리가 알고 있는 '전월세 상한제'입니다.

 

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였는데 전월세상한제를 알기 위해서 먼저 '임대차 3법'을 알아야 합니다.

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임대차 3법

구분	주요내용
전월세 신고제	전월세 상한제와 계약갱신 청구권 시행을 위한 기준 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가 신고미등록 임대주택도 전월세 데이터, 임대소득 공개
전월세 상한제	임대료 5% 증액초과 제한 전월세 신고제 도입 후 기준점 잡을 예정
계약갱신 청구권제	임차인에게 1회(2년+2년)계약갱신권 부여(윤후덕 의원) 무한 갱신권 부여(박주민 의원)

ⓐ전월세 신고제 : 전월세 실거래가를 바로 신고하도록 하는 법안

ⓑ전월세 상한제 : 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하게 하는 법안

ⓒ계약 갱신 청구권 : 2년 만기 후 2년 추가로 계약 갱신 가능한 4년 연장되는 법안

 

이 중에서 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난 7월 31일부터 시행이 되며 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 부터 시행될 예정입니다.

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임대인의 계약 갱신 거절조건

임대인은 직계존/비속이 최소 2년이상 실거주하거나, 재개발, 재건축 등으로 주택전부나 일부가 몇실되는 경우, 세입자가 임대료를 2개월 이상 연체하거나, 임대인과 임차인이 상호 합의한 경우 임차인의 요구를 거절할 수 있는데요 하지만 만약 거절 사유가 허위로 밝혀질 경우 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 합니다.

임대인의 계약 갱신 거절조건은 아래를 참고하세요

ⓐ 임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액을 연체할 시
ⓑ 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차 시
ⓒ 임차인이 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손 시
ⓓ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택 절반이나 일부를 파손 시
ⓔ 해당 주택의 전부 또는 일부 멸실로 임대차 불가 시
ⓕ 임대인 본인 또는 가구원이 세입자를 내보내고 임차주택에 1년 이상 설거주 시
ⓖ 임대인이 전부 또는 대부분 철거하거나 재건축 시
ⓗ 그 외 임차인이 의무를 현저히 위반 또는 임대차 지속이 어려운 중대한 사유 인정 시

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전월세상한제 Q&A

Q. 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없나?
A. 그렇지 않습니다.
계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5%범위 내에서 할 수 있습니다.
다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.(법 제7조 제2항)

Q. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?
(계약갱신 청구권을 행사하지 않는 경우)
A. 가능합니다.
계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다.
이경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?
A. 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다.
주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인의 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 딤애료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

Q. 전월세 상한제(5% 이내)의 적용시기는?
A. 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

Q. 갱신시 전월세 상한제 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 하나?
A. 그렇지 않습니다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.