임대차 3법 전월세 시장에 미치는 영향

§ 임대차 3법 §

임대차 3법 이란?

임대차 3법이란 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행이 되었는데요 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했습니다.

 

개정안의 시행으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 하게 되는데요 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다.

임대차 3법 중 전월세신고제는 준비 기간 등을 감안해 2021년 6월 1일 부터 시행됩니다.

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임대차 3법 개정안

임대료 상한제는 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료 5% 이하로 제한하는 내용입니다.

현재도 임대 사업자로 등록한 주택에 한해 월세 인상폭을 5%로 제한하고 있는데, 이를 전 임대 주택으로 확대하는 내용입니다.

 

전월세 거래 신고제는 임대인,임차인에게 계약 후 30일 이내에 신고 의무를 부여하는 것입니다.

부동산 실거래가 신고처럼 전월세 계약에도 신고를 의무화하자는 내용인데 임대수익에 대한 과세형평성과 자료 확보라는 측면에서 어느 정도 공감대가 형성되었다고 볼 수 있습니다.

 

계약갱신 청구권은 통상 2년인 전세 계약 기간을 임차인에게 한 번 더 보장하고 4년간 거주할 수 있는 권리를 주자는 것인데 이 계약갱신 청구권은 가장 큰 시선을 끈 제안이였습니다.

 

이 안은 세입자가 워할 경우 아예 무기한으로 계약을 갱신할 방안이었는데 세입자가 임대료를 3기 이상 연체하거나 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 재건축이나 집주인이 실거주 시 계약 갱신의 예외를 인정했습니다.

하지만 임대차 보장 기간을 2+2(계약갱신 청구권 1회 보장으로) 으로 수정하도록 정리가 되었고 이 법안으로 기존 세입자가 과거 몇 년 연장했는지와 관계없이 법 시행 이전에 이뤄진 계약에도 적용되어, 추가된 2년 계약 연장을 요구할 권리가 임차인에게 주어지게 된 것입니다.

임대차 3법 개정안
전월세 신고제	계약 후 30일 내에 계약 내용 신고. 임대인, 임차인에게 신고 의무 부여
전월세 상한제	계약 갱신 시 임대료 상승폭(5% 이내) 제한. 지방자치단체가 5% 이내 상한 결정 시 그에 따름
계약갱신청구권제	2+2년 보장안: 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약 연장 계약 갱신 청구 거부: 집주인은 물론 직계존속, 비속이 주택에 실거주 할 경우

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임대차 3법의 영향

임대차 3법은 단기적으로는 임대료를 인상할 수 있습니다.

전월세 상한제가 시행 직전에 인상분을 미리 올리는 방법으로 단기적 전세가격을 상승시키는 혼선이 발생할 수 있으며 임대 물량이 반전세 또는 워세로 전환되어 전세 물량이 감소할 가능성이 높습니다.

 

인상률 제한폭이 2년간 5%라면 은행 예금 이자와 큰 차이가 없는 수준이어서 집주인 입장에서는 전세로 내놓을 유인이 적어지기 때문인데요 그렇지 않아도 내년 부터는 신규 입주 물량이 절반 수준으로 줄어 전세 물량 부족 현상과 전셋값 상승이 불가피할 전망입니다.

 

단, 장기적으로 임대차 3법은 서민들이 주택 거래에 따른 부대 비용을 줄이고 이사를 줄여 심리적 안정감을 유지 할 수 있습니다.

따라서 각 수요자별 접근 전략을 고려할 필요가 있으며 거주할 집이 필요한 세입자는 새로운 입주 단지를 찾아 전세집을 구해 보는 것입니다.

 

집주인들은 전세보증금으로 아파트구입 잔금을 치르기 때문에 시가에 비해 70~80% 저렴한 전세로 주택을 구입할 수 있는데 이 경우 임차인은 1회 갱신 연장도 가능하며, 최소 4년의 거주 기간을 안정적으로 확보하는 기회로 활용할 수 있습니다.

임대인이라면 법 시행 전에 계약을 신속화하거나 반대 방향으로 계약 함으로써 대비할 필요가 있습니다.

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임대차 3법 진행에 따른 전세 상승세

6.17 대책 이후 재건축 사업자의 실거주 요건 강화로 줄어든 전세 매물과 신축 아파트의 전세 물량 부족 등 여러 원인이 있겠으나 임대차 3법 개정이 가장 큰 원인이 되고 있습니다.

 

KB 주택시장 동향에 의하면 서울 아파트 전세 가격은 0.22% 오르며 2015년 10월 이후 5년 만에 최대 상승률을 기록했습으며 성북구를 비롯 서대문구, 송파구 등의 지역도 큰 폭으로 상승했습니다.

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주택임대차보호법 주요 내용

1. 월세와 전세 등 주거용 목적의 주택은 모두 적용

2. 세입자가 전입신고 후 확정일자를 도장에 받고, 집에 거주하게 되면 저당권을 설정한 것과 같은 효력 발생

3. 계약기간이 끝나면 집주인 변경 상관 없이, 보증금을 돌려받는 시점에서의 집주인에게 받으면 됨.

4. 최소 2년까지 거주 보장, 갱신거절 통지가 없다면 세입자가 원할 경우 2년 자동 갱신(묵시적 갱신)

5. 임대인이 보증금이나 월세를 인상해야 하는 경우, 연 5%의 범위를 초과할 수 없음

 

임대차 3법

1. 계약 갱신시 기존 임대료의 5% 이상 증액 못하도록 제한.

2. 임대차 보장 기간을 최소 4년에서 무기한으로 연장

3. 전월세, 임대료, 보증금 임대기간 등 거래내용 지자체에 신고.

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