분양가 상한제란 무엇일까? 내용 총정리

§ 분영가 상한제 §

분양가 상한제란?

분양가 상한제는 주택을 분양할 때, 택지비와 건축비에 건설 회사의 적정 이윤을 더한 분양 가격을 산정하고 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도로 주택 가격 안정화의 일환입니다.

1977년 분양상한가제가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었습니다.

 

획일적인 상한가 규제로 주택공급 위축이 발생하면 1989년 부터 분양가를 택비지 건축비에 연동하는 원가 연동제가 시행되었습니다.

1990년대 후반 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원하는 공동 주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었습니다.

 

2000년대 이후 부동산 경기가 과열되면서 다시 공동 주택의 분양 가격을 규제하게 되고, 전면 적용한 분양가 상한제를 2007년 주택 법을 개정하였습니다.

 

2007년 주택법을 개정하고 민간택지에서 분양가 상한제를 전면적으로 적용했지만 2015년 민간택지 분양가 상한제는 폐지되었고 2019년 분양가 상한제가 적용하도록 했으며, 2019년 10월 29일부터 시행되었습니다.

시행의 목적

새로 건설하는 신규 아파트의 분양가격을 집값 안정화의 일환으로 택비지(토지비)와 건축비를 합산하는 방식으로 산정 후 지자체의 분양가 심사위원회의 승인을 받도록 하여 분양가의 최대 금액 상한선을 정한도록 합니다.

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분양가 상한제의 찬성과 반대

찬성

분양가 상한제의 찬성의견은 재건축 조합과 건설업계가 후 분양을 통해 분양가를 높게 받으려는 방법을 막을 수 있기 때문에 분양가 상한제 도입이 바람직하다고 보고 있습니다.

분양가상한제가 적용되면 재건축이 어려워지게 되어 재건축 추진 단지의 수익성이 나빠질 뿐만 아니라 전반적인 집값 하락으로 내 집 마련 부담이 완화되어 내 집 마련을 필요호 하는 실수요자에게 유리하다는 의견이 있습니다.

 

또한 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 빌미로 공정한 기준 없이 민간 아파트 분양가를 무작정 통제하기보다 분양가상한제 도입을 통해 심사위원회를 두고 공정한 가격을 결정하는 것이 합리적인 방법이라는 견해도 있습니다.

 

단점

반면 재개발/재건축 등 정비 사업이 위축되고 동시에 신규 분양 물량이 감소되어 기존 주택의 집값 상승을 불러올 수 있다는 의견이 있으며 신규 분양 가격을 낮춘다고 해서 일반 주택 가격까지 내려간다는 보장이 없기에 바람직 하지 않다는 의견이 있습니다.

 

주택 건설 업체의 생산성을 떠렁뜨려 양적으로나 질적으로 주택 공급을 위축시키게 되어 서민이나 실수요자들은 소외되고 현금부자들에게 혜택이 돌아갈 것이라는 것입니다.

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분양가 상한제 적용 요건

기본요건

직전 3개워간의 해당지역 집값 상승률이 해당지역 물가상승률의 2배를 초과해야 하며 추가 요건 중 하나를 충족해야 합니다.

• 추가요건1
  직전 12개월간의 아파트 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역
• 추가2
  직전 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기대비 20% 이상 증가한 지역
• 추가3
  직전 2개월간의 해당지역 월평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과 또는 국민주택규모 이하의 경쟁률이 10대 1을 초과한 지역

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분양가 상한제 적용대상

공공택지

공공택지는 국가, 토지 주택공사, 지방 자치단체 같은 공공 기관이 개발한 택지를 말합니다.

국민 주택 건설과 부지 조성 사업으로 개발하는 택지, 택지 개발 사업으로 개발하는 택지, 산업 단지 개발 사업으로 개발하는 택지가 공공택지에 해당하는데 국민 임대 주택 단지 조성 사업을 통해서 공공 사업으로 개발 및 조성하는 공동 주택 건설 용지도 모두 분양가 상한제가 적용됩니다.

민간택지

민간택지는 말그대로 민간이나 기업이 주택을 건설할 수 있게 만든 토지를 말합니다.

공공택지 공동주택 기본적으로 의무 적용했으며 최근 주택법 시행령 개정안을 통한 요건 완화로 민간택지 역시 심의를 거쳐 적용하게 되었습니다.

* 민간택지 분양가 상한제 선정기준 변경

구분	기존 기준	변경 기준
주택가격(A)	3개월 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상 상승	3개월 주택 매매가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
분양가격(B)	-	12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
청약 경쟁률(C)	연속 3개월간 20대1 초과	직전 2개월 동안 일반분양 5대 1초과 또는 국민주택규모 10대 1초과
거래량(D)	3개월 아파트 거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 증가	3개월 주택거래량이 적년동기 대비 20% 이상 증가
판단 방법	A,C,D 중 하나	A+(B,C,D 중 하나)

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분양가 상한제 적용지역 기준

	구분	현행	개선
필수요건	주태각격(A)	직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택요건	분양가격(B)	직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가승승률의 2배 초과 (단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통제를 사용)
	청약경쟁률(C)	직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과	좌동
	거래(D)	직전 3개월 주택거랴량이 전년동기 대비 20% 이상 증가	좌동
정량요건 판단	(A)+[(B) or (C) or (D))

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분양가 상한제 적용지역 적용시기

분양가 상한제 적용 공공택지 내 공공분양주택 거주 의무기간은 최소 5년~10년 입니다.

민간 택지 분양가 상한제 적용 지역도 동일하게 최대 10년까지 전매가 제한될 수 있습니다.

구분	시세대비 분양가	투기과열지구 전매제한기간	거주 의무 기간
공공택지	100% 이상	5년	-
	80~100%	8년	3년
	80% 미만	10년	5년
민간택지	100% 이상	5년	최대 5년
	80~100%	8년
	80% 미만	10년

*시행령에 따라 2~3년 조정 가능

이상으로 분양가 상한제에 대해 알아보았습니다.