부동산 경매 개념잡기 내 집 마련을 위한 또 하나의 선택

§ 부동산 경매 §

부동산 경매란?

부동산 경매는 법원에서 경매가 이루어 지게 되며 처음에는 감정 평가를 통해 해당 물건의 가격이 선장되고 그 가격을 기준으로 100%~70%, 50% 등 입찰을 진행합니다.

입찰을 통해 가격이 하락되면서 실제 감정가보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 것이 부동산 경매인데요 부동산 자체에 하자가 있어서 경매로 나온다기 보다는 부동산을 소유하고 있던 주인의 부채, 세금 등의 문제로 인해 경매로 나오는 경우가 대부분입니다.

 

즉, 채무자(부동산 소유자) 개인의 사정이 부동산을 소유할 수 없게 되거나 채권자(은행 등)들 간의 복잡한 권리관계에서 권리관계가 제대로 정리되지 않는 등의 이유로 인해 국가가 개입하여 부동산을 압류조치를 한 것들인데요 이렇게 경매 시장에 나온 부동산은 유찰이 한번 일어날때마다 경매가가 낮아지기 때문에 타이밍을 잘 맞춘다면 시장가보다 저렴하게 부동산을 내 자산으로 만들 수 있을 수도 있습니다.

 

하지만 부동산이라는 것이 항상 수익을 늘려주는 것만은 아니기 때문에 전체적인 경제시장의 상황들을 잘 지켜보는 것도 필요하겠습니다.

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부동산 경매의 장단점

경매는 단점보다는 장점이 많은데요 국가에서 복잡한 권리관계를 해결해주고 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있습니다.

하지만 경쟁적이라는 단점도 존재합니다.

즉 시세보다 높은 가격에 매입할 수도 있는 것인데요 여기에 국가가 미처 파악하지 못한 권리관계 때문에 손해를 볼 수도 있습니다.

낙찰가율을 보면 대략 70% 내외인 것을 알 수 있는데 평균적으로 경매를 통해 시세의 70% 선에서 부동산을 매입했다는 것으로 이해할 수 있습니다.

부동산업자들을 통해 금매물을 구입하더라도 10~20% 낮은 가격임을 고려해 볼때 매력적인 것만은 틀림이 없는데요 경매에 관심이 있다면 아래 내용들은 기본적으로 숙지하고 있는 것이 좋습니다.

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경매절차 및 방법

• 경매물건 확인
  대법원 경매 정보사이트에 접속해 보면 실시간으로 업데이트 된 경매 정보를 볼 수 있습니다.
  메뉴까지 알기 쉽게 배치되어 있기 때문에 관심 지역 또는 부동산 혀애를 클릭하면 일목요연하게 정리되어 있는 경매 물건의 확인이 가능합니다.
• 경매물건 기본정보 확인
  대법원 경매 정보사이트에서는 해당 경매 물건에 대한 기본정보는 물론이고 인근 매각물건 사례, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서도 확인할 수 있는데요 처음경매를 접하시는 분은 용어가 다소 어려울 수 있으니 아래 용어를 참고하시면 좋겠습니다.

경매 용어 정리
감정평가액	법원의 의뢰를 받은 감정평가사가 정하는 해당 부동산의 최저 매각 가격
최저매각가격	경매에 참여할 때 적어야 하는 최저금액
낙찰	경매를 통해 적정한 매수자가 선정됨(가장 높은 가격을 써낸 사람)
낙착률	경매가 진행된 물건중 실제로 낙찰된 물건의 비율
낙찰가율	감정평가금액대비 낙찰가격 비율
유찰	경매를 통해 적정한 매수자가 나타나지 않음(한번 유찰될때마다 20%씩 할인하여 경매개시함)
현황조사서	해당 부동산의 권리관계를 개략적으로 정리해 놓은 문서
감정평가서	해당 부동산에 대한 분석을 통해 가격이 산정된 내역을 감점평가사가 정리한 문서

• 법원경매 입찰
  내가 적정한 금액이라 생각되는 물건이 나왔다면 경매장으로 직접 가야 하는데요 한번 유찰이 일어나면 20%씩 할인이 되니 3번만 유찰되면 거의 반값에 부동산을 매입할 수 있다는 계산이 나옵니다.
  단, 몇가지 주의사항은 미리 염두에 두어야 합니다.

실전경매순서(날짜가 정해진 기일입찰의 경우)
매각기일에 해당 법원에 출석
입찰게시판의 확인	경매 취소여부부터 확인 가끔 경매가 취소되는 경우가 있음.
입찰의 개시	-집행관의 입찰 개시 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 안내해 줌 -입찰의 게시를 알리는 종이 울린 후 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작
입찰표의 작성	-별도의 부스에서 입찰표(입찰가격 및 기타)를 작성 -입찰표에 작성하는 내용:사건번호와 부동산의 표시 등
매수신청보증의 제공 및 입찰서류의 제출	입찰서류의 제출 매수신청보증:입찰자가 입찰 참여시 칩찰기관에 입찰보증금을 납부하는 것을 말함
입찰의 종결	개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작

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경매 입찰 주의할 점

시가와 부동산 현황 파악

관심있는 부동산에 입찰하려 하는데 사람이 많이 보여 있다면 본인도 모르게 원래 결심했던 금액보다 높은 금액을 쓰게 됩니다.

이런 경우 내가 낙찰을 받는다 해도 예상보다 높은 금액을 지불해야 하기 때문에 손해를 본 셈이 되는데요 그렇기에 물건의 시가와 부동산 현황을 파악해 이를 기준으로 판단할 수 있어야 합니다.

 

유찰 3번은 없다

이론적으로는 3번 유찰이 되면 감정평가액의 64%에서 입찰을 시작할 수 있는데요 대부분의 경우 마음에 드는 부동산이 3번까지 유찰되기를 기다리지만 나뿐만 아니라 남들도 그렇다는 것입니다.

2번 유찰되었던 부동산의 경매에는 사람들이 많이 몰리게 되는데 마음에 드는 부동산이라면 한 번 유찰되고 다음번에 입찰하는 것이 현명할 수도 있습니다.

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경매정보

경매 정보는 기본적으로 대법원에서 제공을 합니다.

이를 바탕으로 민간 경매정보 업체가 부가적인 정보를 제공하고 있는 시스템인데요 경매정보 제공 매체로는 일간신문, 경매정보지, 인터넷 경매정보 및 경매사건 목록이 있습니다.

 

일간신문에는 매각기일 14일 전에 경매 물건에 대한 공고가 이루어 지는데 새로운 경매 물건만 공고되고 유찰된 경매 물건은 공고되지 않으며 기본적인 정보만 확인이 가능합니다.

 

다음으로 경매정보지는 법원에서 진행하는 물건을 한눈에 파악이 가능하며 또한 권리 및 임대차관계등에 대한 정보가 담여 있어 기본적인 분석도 가능합니다.

 

인터넷에서는 경매물건에 관한 가장 빠르고 정확한 정보를 제공하는데 대부분 무료로 정보를 확인할 수 있습니다.

지역, 법원, 감정평가액 등 자신에게 맞는 경매 물건을 쉽게 검색할 수도 있으며 경매 통계, 유사 경매 물건, 낙찰 사레, 평균 낙찰가율 및 시세 등 유용한 정보도 제공하고 있습니다.