10년 공공임대 분양전환 문제점 정말 서민을 위한 제도인가?

§ 10년 공공임대 분양전환 §

10년공공임대분양전환이란?

10년 공공임대는 국민주택기금이나 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체(지방공사), 민간건설사가 공급하는 임대주택으로 임대기가은 10년입니다.

임대기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가질 수 있습니다.

 10년 공공임대는 무주택 서민들의 주거안정과 자가 소유를 촉진하기 위해 도입된 제도인데요 건설사업자에게 공공택지와 기금을 지원하여 임대주택을 건설하고 운영하도록 하고 10년 의무임대기간이 경화 하면 임차인에게 먼저 분양전환을 하는 것을 '10년 공공임대 분양전환'이라고 명칭하고 있습니다.

 

10년 공공임대는 무주택 서민들의 집값의 1/5 정도되는 금액을 보증금으로 하고 나머지를 저렴한 월세를 내고 살다가, 10년 후에 분양을 받는 시스템인데요 보증금과 임대료는 처음부터 결정이 되지만 분양가는 분양시점에 따라서 변동이 되게 됩니다.

 

먼저는 10년 공공임대 분양전환가 무엇인지 잠깐 살펴본 후에 장단점 및 문제점에 대해 살펴보겠습니다.

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입주자격

10년 공공임대 분양전환 입주자격은 주택 규모가 전용 85㎡ 이하 인지 초과하는지에 따라 입주자격은 달라지게 되는데요 아래 표를 참고하세요.

 

구분	입주자격
전용 85㎡ 이하	입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원으로서 주택청약종합저축(입주자저축(청약저출 포함)) 가입자
전용 85㎡ 초과	입주자 모집공고일 현재 만 19세 이상인 자로서 주택청약종합저축(입주자저축(청약저축 포함))가입자

자산보유 기준(2019년도 적용 기준)

▶ '공공주택 입주자보유 부동산 및 자동차관련 업부처리기준'에 의거 아래 자산보유 기준을 충복해야 합니다.
-부동산(토지+건물) : 21,550만 원 이하
-자동차 : 2,799만 원 이하

10년 공공임대 입주자격은 무주택세대 구성원으로 소득 자산의 기준을 충족하신 분에게 입주자격이 주어지는데요 10년 공공임대 분양전환 소득 기준은 전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 기준 100%이하인자 입니다.

상세 조건은 아래 표 사진을 참고하세요.

 

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입주자 선정기준

일반공급 1순위 2순위 특별공급 유형에 따라 입주자 저축과 청약저축에 차이가 있기에 공급 대상별 청약자격을 확인 해 봐야 하는데요 기본적으로 청약 1순위가 되려면 주택청약통장에 가입하여 10년이 경과해야하고 월납입금 12회 이상을 납입한 무주택세대구성원이어야 가능합니다. 즉, 당첨자 선정기준에 따라 오랫동안 많으 금액을 넣고 유지중인 사람이 유리하다고 볼 수 있습니다. 

자세한 입주자 선정기준은 아래 사진을 참고하세요.

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입주자 선정절차

입주를 선정하는 절차를 아래 순서대로 진행되고 있습니다.

1. 입주자 모집공고
2. 청약접수(현장, 인터넷)
3. 당첨자 발표
4. 자격심사
5. 소득/자산 등 소명
6. 계약체결

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5년임대와 10년임대의 차이점

5년 공공임대 분영전환은 '건설원가와 감정평가액의 중간값' 으로 주변 시세의 70% 수준에서 결정이 되게 됩니다.

하지만 10년 공공임대 분양전환의 경우는 '감정평가액 이하'로만 규정되어 있고 그 감정평가약이 시세의 95% 수준에서 결정이 나는데요 분양전환시 10년 공공임대 분양전환은 5년에 비해 상당히 불리할 수 밖에 없습니다.

 

쉽게말해 분양받을 시점의 아파트 시세의 90~100%의 가격으로 분양을 받아야 한다는 말이 되는데요 정말 분양이 안되어 미분양이 가득한 공공주택이 아니고서야 10년후에 가격이 떨어질 가능성은 제로에 가깝다는 것을 누구나 알고 있을 것입니다.

즉, 10년 공공임대 분양전환의 경우 명목은 서민들의 주거안정 이지만 분양우선권을 가진다고 하지만 분양우선권이 무슨 장점이 될까요? 집값을 그대로 주고 사는 꼴이니 차라리 전세로 10년간 살면서 돈을 모으는게 나을 수도 있습니다.

그래서 최근에 분양전환의 산정방법에 대한 논란이 계속 해서 일어나고 있는 쟁점이기도 합니다.

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10년 공공임대 판교의 사례

문제점을 정리하기 이전에 판교의 사례를 먼저 예로 들어 살펴보겠습니다.

* 판교의 사례는 분양전환을 시작하면서 산정 방식에 차이가 있어 분양방식에 대해 갈등이 빚어지고 있는 상태입니다.

앞서 살펴보았듯이 5년 공공임대 분양전환은 '원가연동제 방식'이라 시세와 관계없이 건설원가에 적정이윤을 남기는 수준으로 분양전환가를 책정하는데 반해 10년 공공임대 분양전환은 시세대로 감정평가액에 따라 분양전환가가 책정되게 되기 때문에 판교의 사례의 경우 주변 시세의 8~90% 수준에서 결정되었지만 10년간 부동산 가격이 폭등하면서 시세가 10년 전에 비해 3배 가량 치솟았는데서 문제가 발생했습니다.

서민들의 주거안정을 위해 분양우선권이 주어진다는 처음 취지와 다르게 10년 동안 살던 임차인들이 분양을 받지 못하고 퇴거해야 하는 상황이 발생하게 되어 임차인들이 반말을 하면서 갈등을 빚고 있는 사례입니다. 

위의 판교사례를 예로 살펴본바 건설자측은 저금이로 지원을 받아 10년간 임대료를 받고 분양전환이 되면 감정평가금액에 따라서 분양할 수 있기 때문에 많이 참여를 하였지만 임차인들의 경우 주변 아파트 시세가 오르면서 감정평가액에 따라 초기 임대료에 비해 10년후 분양전환시 분양가를 감당할 수 없는 경우가 발생하게 되었습니다.

 

이렇듯 10년간 내 집 마련의 꿈을 위해 살아온 입주민들이 높아진 부동산 시세 때문에 우선분양권이 있어도 치솟은 집값을 감당하지 못해 대출을 받아도 분양을 받지 못하는 상황이 되고 있습니다.

 

그래서 공공임대 주택 취지 자체가 서민의 부담을 줄이겠다는 것인데 현재 시세대로 분양전환가를 산정하는 방식에 문제가 있다는 의견이 생기고 있기 때문에 10년 공공임대 입주를 고민하시는 분들은 잘 생각을 해 보셔야 하는 것입니다.

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10년 공공임대 문제점

현재 10년 공공임대 분양전환의 문제점이 거론되는 이유는 2009년에 입주하여 주택전환을 위해 첫 감정평가액이 나오면서 여러 문제가 발생되고 있는 것인데요 문제점이 제기되면서 여러 방안을 내놓고 있는 상황입니다.

그렇다면 문제점과 지금까지 나온 대안책에는 어떤 것들이 있는지 요약 해보겠습니다.

 

문제점

• 정부로 부터 많은 지원을 받은 공공주택사업자가 시세차익을 가져갑니다.
• 10년 공공임대 분양전환 주택은 분양가상한제를 적용받지 않습니다.
• 시세 상승으로 인해서 임차인들이 우선분양권의 활용을 할 수 없습니다.

대안책

• 국토교통부
  -임차인 협의 의무화, 분양전환이 어려운 임차인 임대기간 연장, 분양 전환가 산정 방식 변경 불가
• 전국 LH10년 공공임대 아파트 연합회
  -5년 임대 동일 방식 또는 분양가 상한제 준하는 방식 적용
• 국회
  -5년 임대 방식 적용, 분양가 상한제 준하는 방식

이미 10년 전부터 정해진 제도를 고치는게 절차가 까다롭고 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 쉽지 않기때문에 아직까지 대안책을 내놓기는 하지만 제도의 변화는 없는데요 문제점이 계속해서 제기되고 있는 만큼 처음취지에서 처럼 서민들의 주거안정을 위한 현실적인 제도로 대안이 나왔으면 좋겠습니다.

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