주택담보대출(주담대) 변동형vs고정형 제로금리 시대 뭐가 유리할까?

§ 주택담보대출 금리 §

주담대란?

주택담보대출(이하 주담대)은 개인의 신용등급과 소득 수준을 계산하는 신용 대출보다는 쉽게 돈을 빌릴 수 있는데요 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누고 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있으며 약속의 증거로 내세운 집값의 70%까지 대출을 실행할 수 있습니다.

 

하지만, 나라의 경제를 생각해볼때 주택 담보 대출이 늘어나는 것은 국가적으로 위험 부담이 늘어나는 셈이 되는데 주택 가격은 일정하지 않고 상황에 맞게 오르거나 내리기도 합니다.

돈을 갚지 못하는 사람마다 집을 팔아 넘기는 경우 최초 대출해 주던 시점보다 집값이 떨어지고 있으면 떨어진 만큼의 돈은 사실상 없는 것과 마찬가지이기 때문입니다.

 

실제로 이와 같은 이유로 미국에서는 이른반 '서브프라임 모기지 사태'가 벌어져 미국 경제는 물론 세계 경제에 까지 악영향을 미친 사례들이 있습니다.

---

고정형vs변동형 어느것이 유리할까?

주담대 이용자들은 금리 추세대로 변공금리를 이용할지 향후 금리 상승을 대비하여 고정금리를 선택해야 할지 헷갈리고 있는데요, 더욱이 미국을 비롯한 전 세계 국가의 중앙은행들이 코로나19의 영향으로 침체의 늪에 빠진 경제를 살리기 위해 금융.재정정책을 총동원하며 안간힘을 쓰고 있는 가운데 글러벌 시장의 금리는 초저금리 추세를 나타내고 있습니다.

 

그렇지만, 실제 은행에서 개인 대출자에게 적용되는 금리와 비교하면 차이가 많이 나는데요, 이는 코픽스 기준금리에 은행별 마진과 조달비용을 감안해서 가산금리를 더한 후 대출자의 금리가 결정되기 때문입니다.

그렇기에 소비자들이 이용하는 대출금리는 저금리 추세에서 멀리 떨어져 있다는 체감을 할 수 밖에 없는 것입니다.

 

일반적으로 변동금리가 고정금리보다 높은 현상은 자주 일어나지 않습니다.

변동금리는 향후 금리 변동에 따른 불확실성을 감수하는 대신 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면, 고정금리는 이러한 불확실성을 제거하는 대신 높은 금리를 감수해야 합니다.

 

시중은행과 전문가들도 고객들에게 고정금리 상품을 권하는 추세입니다.

특히, 내 집 마련을 노리는 실수요자라면 고정금리가 낮은 지금이 바로 주담대를 고려할 때입니다.

이미 변동형 주담대를 받은 경우에도 고정 금리 상품으로 갈아 타는 것이 유리할지 모릅니다.

 

단, 고정금리 상품으로 갈아타기 전에 중도상환수수료를 계산해야 합니다.

일반적으로 중도상환수수료는 대출 3년 후에 면제되지만, 그 전에 갈아탈 경우 이자경감액보다 더 많은 수수료를 지출하는 우를 범할 수 있습니다.

또 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)가 강화된 만큼 대출이 얼마나 가낭한지도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

 

---

금리비교 확인 후 이용필수

전세계 시장의 금리 추세는 이미 초저금리 추세이고 코로나19의 확산 변화에 따라 앞으로도 추가 금리 인하에 무게가 실리고 있습니다.

그런데 지금은 은행간 적용 금리를 세밀하게 확인하고 이용할 필요성이 있어 보입니다.

그 이유는 지난 시중은행의 주담대 금리 현황이 변동금리와 혼합형 고정금리의 은행 간 금리 격차가 상대적으로 크게 발생하기 때문입니다.

 

만약 시장 변동성이 높아져 중앙은행이 기준금리를 추가 인하할 경우 변동금리부 대출이자는 따라서 줄어들지만, 고정금리부 대출이자는 만기까지 변함없는 금액의 이자를 부담해야 하기 때문에 상대적 부담은 더 클 수 있습니다.

 

더구나 최근 금융당국에서는 각 은행에 고정금리부 주담대 취급 비율을 높이라고 주문하고 있어서 은행 창구에서는 고정금리부 대출 비중이 증가할 것으로 전망하고 있습니다.

선택권은 소비자에게 있지만 은행원들의 합리적인 권유에 대부분 소비자들은 따라가기 마련입니다.

 

한편, 금융당국은 지난 16일 가계부채 안정성 개선을 위해 각 은행의 주담대 중 고정금리 대출 비중을 기존48%에서 올해 연말까지 잔액기준으로 50%로 높이도록 권고하고 있으니 소비자들은 금리비교후 현재 자신의 부채상황과 유지능력을 잘 고려하여 환경에 맞는 방법을 선택해야 겠습니다.

현재까지 전망은 글로벌 인하 추세에 맞추어서는 '변동형'이 유리하며, 가계 안정성을 따진다면 '고정형'이 유리하니 개인신용등급에 따라 세밀하게 확인후 결정하시길 바랍니다.

---

주담대 금리별 장단점

고정금리와 변동금리 장단점 비교
구분	고정금리 대출	변동금리 대출
장점	금리 변동에 영향이 없음. 금리 상승시에 유리	일반적으로 고정금리보다 금리가 낮음. 금리 하락시 유리.
단점	일반적으로 변동금리보다 금리가 높음. 금리 하락시 불리	금리 변동에 영향이 큼. 금리 상승시 불리

금리가 낮아지면 고정금리와 변동금리, 혼합금리 중에 어떤 것을 선택해야 이득일지 고민을 하게 되는데 고정금리는 대출을 받으면 대출 기간 동안 일정하게 이자를 납부하는 방식이고, 변동금리는 대출금 이자가 시장 상황에 따라서 달라지는 것입니다.

 

혼합금리를 변동금리와 고정금리가 결합된 형태로서 대출 초기에는 고정금리를 적용하다가 기간이 지난 이후 변동금리를 적용하는 것을 말합니다.

---

주담대 금리 산출 과정

고정금리 : 금융채 5년 물 금리(AAA 등급) 연동

변동금리 : 코픽스(COFIX 자금조달비용지수) 연동

 

최근들어 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 역전현상이 일어나고 있는데요 고정금리가 변동금리보다 낮아진 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 미중 무역전쟁 등의 경기 악화가 우려되면서 안전자산인 채권으로 투자가 몰리게 되면서 시장금리가 하락했기 때문으로 분석되고 있습니다.

 

이로 인해 변동금리에서 고정금리로 갈아타는 경우가 많이 증가하는 추세입니다.

---

주담대 갈아타기는 신중필요

주담대는 장기간으로 진행이 되다 보니 금리가 높아지거나 금리가 낮아진다고 갈아타기를 무작정하게 실행하게 되면 놓치는 부분이 많아 오히려 손해는 보는 경우가 발생할 수 있습니다.

그래서 주담대 갈아타기를 할 때는 신중할 필요가 있는데요 크게 금리의 방향, 중도상환 수수료, 한도 를 잘 따져보셔야 합니다.

금리의 방향

주담대 금리가 낮아질지 아니면 높아 질지에 대한 금리의 향방을 보고 주담대를 갈아탈지 여부를 선택해야 합니다.

최근 한국은행이 금리인하 가능성을 시사했는데 한국은행이 시사한 대로 금리가 인하되면 변동금리는 더 내려갈 수 있습니다.

중도상환 수수료

시중은행에서 대출을 받아 3년 안에 원금을 상환하게 되면 1.2~1.4% 내외의 수수료가 붙기 때문에 주담대 갈아타기를 할 경우에는 중도상환수수료로 내야 할 금액과 비교하는 것이 좋습니다.

한도

부동산 규제 후 주담대 비율이 줄어들어서 기존의 한도보다 적게 나올 수도 있는데요 그렇기 때문에 갈아타기 전에 반드시 한도를 확인해 보시기 바랍니다.

 

이상으로 주택담보대출 변동형vs고정형 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.