가등기의 올바른 사용과 효력 종류에 대해 알아봅시다

§ 가등기 §

가등기란?

부동산물권인 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권과 권리질권 및 임차권의 권리에 변동을 일으킬 수 있는 청구권이 있는 사람의 보호를 위한 일시적이고 예비적인 보전수단으로 하는 등기를 말합니다.

 

후에 본등기를 하면 그 대항력은 가등기시에 소급하여 가등기 후의 제3자의 본등기보다 우선하게 되는데 담보를 목적으로 하는 가등기에 관하여는 가등기담보 등에 관한 볍률이 있는데(부동산 등기법 3조 참조), 차용인이 차용물을 대신하여 다른 재산권을 이전할 것을 약속하는데 있어 그 재산의 예약 당시의 가약이 차용액과 이자의 합산액을 초과하는 경우, 담보계약과 그 담보의 목적으로 경량으로 된 가등기 또는 소우권이전등기의 효력을 정하는 것을 목적으로 합니다.

 

가등기담보란 채권담보를 위하여 채권자와 채무자 또는 제3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고 채무불이행이 있는 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말합니다.(부동산등기법 제3조 참조)

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등기와 가등기의 비교

등기와 가등기를 비교하기에 앞서 먼저 등기란 무엇일까요?

등기란 국가기관이 법정 절차에 따라서 등기부나 부동산, 동산, 등의 담보에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말합니다.

 

즉, 등기를 이전한다는 말은 권리를 이전한다는 말과 같은데요 그렇기에 부동산 거래를 할 때 돈을 지불하고 그에 합당한 권리인 등기를 내 명의로 이전을 하게 되는 것입니다.

 

그렇다면 "가" 라는 단어가 붙는 가등기는 등기와 비슷한 효력을 가지고 있다는 것을 짐작할 수 있는데요 등기의 요건을 갖추지 못했을 경우 본 등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로하는 등기를 말하는 것입니다.

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가등기가 적힌 부동산

가등기가 사용되는 곳은 대부분 돈을 빌려주고 상대방의 부동산에 기재를 하게 되는데 쉽게 말해 돈을 빌려주는 대신 부동산을 담보로 한 경우 기재를 한다고 하여 "담보가등기"라고도 명하고 있습니다.

소유권에 관한 사항이므로 등기부등본에는 <갑구>에 기재를 하게 됩니다.

 

즉 가등기가 기재되었다는 말은 내가 사려는 부동산이 지금 담보의 조건으로 돈을 빌린 부동산임을 알 수 있는 것인데 그렇기에 부동산 등기부등본에 <갑구>에 적힌 부동산이 있으면 왠만하면 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.

소유권에 관한 사항이므로 자칫 잘못하다간 소유권이 잘 못 될 위험이 있으니 신중하게 하는 것이 좋습니다.

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가등기담보권자의 채무보전

만약 돈을 갚지 않았을때 가등기담보권자(채권자)는 어떻게 가등기권리를 실행하여 밀린 채무를 보전 받을 수 있는지가 문제인데요 이런 행위를 '가등기담보권의 실행'이라고 명칭합니다.

1. 경매를 진행하여 채무를 변제 받는 방법
   법원에 임의경매를 신청하여 간단하게 진행을 하게 되는데, 이때 가등기권리는 '저당권으로 인정' 되기 때문에 경매청산시 채권금액에 손실이 발생할 수도 있습니다.
2. 소유권을 이전 해오는 방법(소유권을 취득하는 방법)
   가등기를 본등기로 바꾸는 절차를 거쳐 등기를 정상적으로 넘겨 받는 방법입니다.
   간단히 말해 목적부동산의 가치를 3억으로 봤을때 가등기금액이 1억이라고 하면, 나머지 2억에 대한 금액이 남게 되는데 이 금액은 소유자나 다른 채권자들에게 배분하는 방식으로 진행하는 방법으로 복잡하고 다양한 절차가 있습니다.

청구권 보전의 효력

가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로, 부동산등기법 상의 가등기는 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다.

순위보전의 효력

가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다.

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가등기의 사용

가등기는 잘 사용하지 않는 방법이긴 하지만 만약 담보로 돈을 빌릴려고 하는데 담보제공이 안될 시 가등기를 하는 경우가 있습니다.

이럴 경우 가등기가 잡히게 되는데 이런 부동산은 피하는게 좋겠습니다.

 

은행으로 부터 대출을 실행할때 등기부상에 저당권을 설정하게 되는데, 이와 같은 방법이 안전한 방법입니다.

등기부상에 아주 가끔 볼 수 있는 가등기를 알아야 '가압류', '가등기가처분'을 피할 수 있습니다.

 

즉, 소유권이전 가등기는 매매계약 체결 후 바로 소유권을 가져올 수 없을 때 신청하며 기간이 지나면 자동으로 소유권이 이전이 됩니다.

반면, 담보가등기는 형식적으로는 이와 같지만 근저당권과 비슷하게 담보성을 띄기 때문에 다소 차이가 나는 것이라고 이해하면 됩니다.

소유권이전 가등기

매매계약을 할 때 순위를 보전하는 수단이 된다고 이해하면 되는데요 매수인 입장에서 바로 본등기를 할 수 없을 때(예. 신춘빌라같은 경우) 순위를 우선해서 보전 받기 위해 가등기를 내게 됩니다.

 

만일 매도인 상황이 안 좋아져서 경매로 넘어가는 등의 일이 발생한다거나 이중 계약이 성사 되더라고 가등기를 발행하고 본등기를 하기 전까지 그 사이에 이루어진 것들은 모두 법적 효력이 없습니다.

 

정리하면 본등기는 할 수 없는 상황이지만 만약의 문제에 대비해 미리 본등기 순위를 보호 받는 예비 등기로써 채무에 대해 보호받기 위한 조치가 바로 가등기 입니다.

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가등기의 종류

• 소유권이전 청구권 순위 보전 가등기
  부동산 거래를 한 뒤에 추후에 물건 변동을 일어나게 하기 위한 가등기
• 담보가등기
  채권자와 채무자 사이에 금전채권을 담보하기 위해 설정하는 가등기
  (선, 후 순위에 상관없이 말소기준권리를 따지지 않고 경매 실무에서 말소가 되는 등기)
• 매매 원인 순위보전 가등기
  부동산 매매계약을 하고 잔금까지 지급하였지만 어떤 이유로 소유권 이전등기를 하지 않았다면 이런 상황에서는 매도자가 또 다른 사람한테 다시 매도를 할 수도 있기에 이런 상황을 방지하기 위해 매수자 명의로 소유권이전 청구권 순위를 보전하기 위해 하는 등기
• 금전채권담보가등기
  채권자와 채무자가 채권담보를 하기 위한 목적으로 대물변제 예약이나 매매예약 등을 약정하기 위해 그리고 채무자의 채무불이행할 경우 약정한 대로 소유권이전 청구권을 보전하기 위해 하는 설정하는 가등기
  (단순히 담보적 효력을 확보하기 위해 하는 것으로 담보 가등기라고도 함.)

가등기의 종류가 여러가지 있는데요 주의할점은 등기사항 증명서에 가등기가 설정되어 있는 경우 먼저 어떤 종류의 가등기인지를 파악해야 합니다.

만약 가등기가 설정되어 있다면 어떤 유형의 가등기인지 그 실체를 먼저 파악하는 것이 중요한데요 원인과 관계없이 소유권이전 청구권 순위 보전과 등기로 기재되기 때문입니다.

 

특히, 경매 실무에서는 매수자는 매각기일 7일 전에 경매를 집행하는 법원에 가등기 권리자의 권리신고를 하였는지를 확인할 수가 있습니다.

매매예약을 원인으로 하는 가등기는 내가 지금 매수를 하여도 추후에 소유권을 잃을 수도 있으므로 특히 조심해야 합니다.

반면 담보가등기는 경매 실무에서는 저당권이라는 담보물건과 비슷하게 취급하기에 순위와 상관없이 말소가 되고 최선순위라면 말소기준 권리가 됩니다.

 

만약, 근저당권 등의 권리보다 가등기가 후순위라면 근저당이 말소기준권리가 되어 소멸되고 그다음으로 모두 소멸되기에 담보가등기 보전과 등기 모두 소멸이 됩니다.

하지만 말소기준권리보다 선순위라면 매수인이 인수하여야 하므로 주의가 필요합니다.