전세계약시 주의사항 및 전세사기예방법

§ 전세계약시 주의사항 §

전세계약 체크리스트

집을 알아보거나 전세 계약을 하는데 있 중개업자를 또는 개인거래 두 가지 중 택일하여 진행하게된다.

대부분은 비교적 안전한 거래뿐만 아니라 다소 복잡한 등기이전 등의 절차로 인하여 수수료를 지불하더라도 전자를 선택하는 분들이 많다.

개인 거래로 선택하여 진행할 예정이라면 셀프 등기, 대출 관련, 확정일자 받는 법 등을 미리 인지하는 것이 좋다

전세계약시 주의사항을 계약 전, 계약 당일, 이후 로 나누어 보았다.

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계약전 체크

실거래가를 확인​​

중개업소를 통하여 시세를 확인하기도 하지만 개인적으로 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 파악이 가능하다.

신고한 아파트, 빌라, 오피스텔 등의 실게 실제 거래한 전세금액, 계약일, 층수 등을 명확하게 알 수 있기 때문.

하지만 매매와 달리 전,월세 주거 유형은 실거래가 필수 신고가 아니기에 거래된 모든 매물의 현황 파악이 가능한 것은 아니니 참고.

(전, 월세는 확정일자 신청하는 주택에 한하여 신고됨)

따라서 해당 실거래가 조회 시스템과 가까운 중개업소를 동반 이용하여 실거래가를 확인하는 것이 좋을수 있음.

시세보다 현저하게 낮은 주택가는 다시 한 번 체크하는 것이 안전한 거래를 위한 기본.

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부동산 등기부등본을 확인​​

이는 기본이 되는 사안으로 계약 전, 계약 당일 최소 두 번 이상 발급 또는 열람해야 안전.

소유자, 대출금액, 가압류 등의 권리관계를 파악해야 하기 때문.

등기부등본은 직접 방문 시 등기소, 무인 발급기에서 가능하며 "법원 인터넷 등기소"를 통한 인터넷 발급도 가능.

집주인의 동의가 필요없고 이력이 남지 않는 데다 제3자 누구나 발급, 열람할 수 있는 공적 서류이므로 자유로운 확인이 가능하며,

실제로 등기소에 방문하여도 신분증 확인없이 주소만으로도 즉시 발급이 가능하였고, 무인발급기 또한 본인확인 절차를 배제한 서류확인

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등기부등본의 정식 명칭은

'등기사항전부증명서'

로 동일한 서류임을 알아야 한다.

기관마다 제출서류 명이 다를 수 있으니 참고.

등기부등본에서 확인해야 하는 건 갑구내 현재 소유자, 을구내 저당설정 유무, 근저당 대출가액, 가압류 등.

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특히 계약 당일 등기부상 소유자와 계약자가 동일인 임을 확인해야 명이 도용 등의 피해를 사전에 막을 수 있으니 주의하자.

이 또한 중개업자를 통하여 인지하는 일이기는 하나 안전한 거래를 위해 자유로운 발급이 가능한 만큼 개인이 확인하는 것이 좋을듯 하다.

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전세자금 대출 가능 여부를 확인​

​전세 대출이라는 것이 집주인, 즉 임대인의 동의 없이 불가한 일이다.

다양한 사유로 집주인이 해당 주택건으로 대출이 발생하지 않기를 바라는 케이스도 있으므로

이는 구두 확인을 넘어서 계약서 내 특약사항에 기재하는 것이 좋다.

(실제로 저 또한 금융 관련하여 집주인의 동의를 얻었고 계약서상 빠뜨리지 않고 기재하였습니다.)

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계약 당일 체크

계약서 작성은 꼼꼼하게​

향후 불미스러운 일이 발생하지 않도록 임대인, 임차인 모두의 협약은 특약으로 정하고 작성하는 것이 필요.

예를 들면 대출발생 여부라든지 입주전 청소, 원상복구 등의 하자 보수 관련하여 쌍방 의견을 조율, 협약한 내용을 기재토록 하여 문서상 남겨야 처리 시 잡음이 덜함.

(계약만료 이후 집을 비우는 과정에서 집주인과의 보수, 복구관련 마찰이 생길 수 있습니다.)

향후 불이익이 발생하지 않도록 계약서 작성만큼은 까다롭게!

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계약은 실제 소유주와 하는 것이 안전​

​하지만 대리인과의 계약을 진행할 수도 있지 않겠어요?

대리인과의 거래시 임대인(집주인)의 인감증명서와 인감도장 날인한 위임장을 반드시 확인해야함.

임대인을 대신할 권리가 있는지 확인하는 절차이며 추가로 집주인과 유선으로 통화하여 위임 여부 등을 체크하기도함.

이때 유의할 것은 인감증명서를 본인 혹은 대리 발급 여부도 함께 확인하는 것이 좋음.

본인이 발급했으면 우측 상단 본인에 "ㅇ", 대리 발급 시 대리인에 "ㅇ"표시.

계약 시 구비서류는 임대인, 임차인 모두 신분확인을 위한 신분증과 도장(막도장 가능)

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계약 이후(잔금처리 후)

입출금 이체 한도를 확인필요​

전세자금 대출 실행시 집주인 혹은 임차인(나)에게 입금이 된다.

따라서 일일 이체한도 체크는 필수.

또한 임대인(집주인)에게 입금 시 소유자 명의 통장으로 진행하는 것이 비교적 안전하오니 되도록이면 금융거래는 반드시 통장으로 직접 처리하기.

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전입신고와 확정일자​

거주지를 이동하였다면 반드시 14일 이내 관할 동, 주민센터에 신고를 해야함.

(정부 24 인터넷 처리도 가능)

이를 우리는 전입신고라 하며 보증금에 대한 우선순위를 보장받을 수 있는 요건 중 하나.

전세금에 대하여 제3자보다 우선하여 보장받을 수 있는 대항력을 갖추려면 반드시 3가지 요건이 필요

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전입신고, 점유(입주), 확정일자​

​전입신고야 이사 이후 가능한 일이지만 확정일자는 조금 다르다.

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확정일자란 쉽게 말하면 기관에서 인정한 "계약 일자"라고 보면 된다.

계약 일자를 전세계약서 원본 여백에 도장 형태로 확인이 가능하며.

이는 계약서 원본과 방문자 신분증만 있으면 신청이 가능한 일이므로 계약 이후 에브리데이 받을 수 있다.

또한 본인뿐 아니라 제3자도 신청 가능, 집주인 동의없이 진행가능.

이는 소재지내 관할 주민센터, 등기소, 온라인( 인터넷 등기소) 모두 가능.

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확정일자 외 전세금을 지키고자 하는 분들이라면 전세보증보험을 참고하자.​

​현재 주택도시 보증 공사, 서울보증에서 진행 중이며 전세 주택 모두 가입이 가능한 일이 아니기에 가입 요건부터 체크해 보는 것이 좋다.

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전세사기 예방법

전세이중 계약이란?

부동산 중개업자가 임대인에게는 월세게약으로 계약을 하고 임차인에게는 전세계약으로 계약하는 것을 전세이중계약이라고 합니다.

가장 흔한 사기 유형으로 전세보증금을 가로채는 방식인데 결론적으로 임차인 부주의로 보기 때문에 임차인이 모든 피해를 감수할 수 밖에 없게 되어 있습니다.

 

• 임대인 : 집주인 즉 부동산의 소유자를 임대인이라고 합니다.
• 임차인 : 계약을 하는 세입자를 임차인이라고 부릅니다.

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예방체크리스트

1. 중개업자에게 인터넷등기소에서 현재시간 기준으로 발급한 등기부등본을 확인할 것
   <갑구> 임대인 소유자 이름을 확인합니다.
   <을구> 근저당권 전세권등 확인 (대출확인)
   * 근저당(대출)이 많이 잡혀 있을 경우는 전세계약을 다시 한번 고려해 보시는것이 좋습니다.
2. 계약금 및 모든 잔금은 대리인을 거치지 말것
   중개업자가 중간에 확인명목으로 계약금 및 잔금을 달라고 한다면 사기를 의심해 봐야 합니다.
   모든 대금은 임대인(집주인)에게 바로 송금해야 합니다.
3. 대리계약시 구비서류 확인
   임대인이 장기해외출장 등 어쩔수 없이 대리계약을 지행시 반드시 아래 서류들을 확인해야 합니다.
   인감증명서(본인발급용), 전세계약위임장, 임대인 신분증과 도장, 대리인 신분증과 도장, 전세계약서에 대리인 꼭 명시할것
4. 임대인과 통화
   최종확인으로 전세계약임을 확인하고 보증금 및 임대기간을 유선으로 확인해야 합니다.
   만약, 통화가 어려울시 임대인 인적사항을 물어봐 임대인 확인 검증 절차를 거쳐야 합니다.