부동산 법인전환 할때 장점과 단점을 알아보자

 

 

부동산을 법인으로 전환하는 방법은 크게 4 가지로 구분할 수 있는데요 세감면 현물 출자에 의한 방법,

세감면 사업포괄양수도에 의한 방법, 중소기업 통합, 일반 사업포괄양수도에 의한 방법으로 구분할 수 있습니다.

개인이 가지고 있던 부동산을 법인으로 이전할 때 양도세가 부과되며 법인이 부동산을 등기 이전하는 것이므로 취득세 납부대상이 되게 됩니다.

양도세와 취득세가 부과되면 현금지출이 많아지므로 자금 압박으로 법인 전환을 하기가 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

그래서 초기에 자금 압박이 없도록 여러 조세지원제도를 이용할 수 있는데요 여러 가지 조건을 갖추면 양도세는 나중에 납부하게 하여 자금 압박을 완화시켜주고, 취득세도 최대 75%까지 감면을 받는 혜택이 있습니다.

부동산 법인 중에서 다주택자인 경우 부동산 법인 전환을 할 경우 어떤 장단점이 있는지 알아봅시다.

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법인으로 등기 이전할 때 장점

주택이 3채 있는 경우, 2채를 부동산 법인을 설립 또는 전환하여 법인으로 등기 이전하게 되면 나머지 개인 명의로 보유한 1채는 1세대 1 주택이 됩니다.

그래서 조건을 갖추면 1세대 1 주택 비과세가 가능한 효과를 볼 수 있습니다.

비과세가 되는 주택의 양도차익이 큰 경우 고려해볼 만합니다.

 

또한 과세가 되는 경우라고 하더라도 1 주택이므로 중과세율을 피할 수 있으며 장기보유 특별공제가 가능합니다.

개인으로 중과세가 적용되는 경우 부동산 법인이 유리한 경우가 많지만 개인이면서 일반세율이 적용되는 경우에는 오히려 법인 전환이 불리한 경우가 많으므로 주의해야 합니다.

 

조정대상지역의 주택은 법인으로 매매하면 개인 사업자보다 다소 유리한데요 주택을 수시로 매매하는 부동산매매업인 경우 개인사업자는 조정대상지역 내 2 주택 이상인 경우 양도세 중과세율(최대 62%)이 적용되며 장기보유 특별공제도 배제되어 양도세 부담이 커집니다.

반면 법인인 경우 부동산 양도 시 법인 세율(주택 20~35%)로 중과세율(최대 62%) 보다 낮은 세율을 적용받아 유리한데요 물론 법인은 추후에 양도차익에 대해 자금인출 시 배당소득세 등이 나옵니다.

하지만 양도 차익금을 출금하지 않고 장기 재투자를 한다면 현금 유동성 면에서 부동산 법인이 유리한 경우가 많습니다.

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개인으로 부동산 거래할 때 장점

개인은 지난 9.13 부동산 대책에 의해 조정대상지역 내에서 주택을 취득해 임대사업자등록을 하더라도 종합부동산세가 부과되고 양도소득세 역시 중과세가 적용됩니다.

반면 법인은 종합부동산세가 나오지 않으므로 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

부동산을 양도하는 경우 인정되는 비용과 법인이 부동산을 보유, 양도하는 경우 인정되는 비용의 범위가 차이가 있는데요 법인의 경우 대표이사의 급여도 비용처리가 되지만 개인의 경우는 대표의 인건비는 비용 처리되지 않습니다.

개인의 양도세 필요경비는 부동산에 관련한 자본적 지출만 비용 처리되는데 일반적인 수익적 지출(도배, 장판, 일반 관리비 등)은 비용처리가 안됩니다.

반면 법인인 경우 자본적 지출뿐만 아니라 사업에 관련한 일반적인 수익적 지출도 비용처리가 되어 유리한데요 부동산에 관련한 대출이자인 경우에도 개인인 경우 비용에 해당하지 않지만 법인인 경우 비용처리가 되어 유리합니다.

 

또한 부동산을 증여를 하려면 등기부등본에 등기를 해야 하는데 이때 증여세와 취득세가 부과됩니다.

개인은 부동산 법인의 주식을 소유학 있는 것이므로 주식을 증여하는 것인데 주식을 증여하는 경우 증여세는 부과되지만 부동산이 아니므로 취득세는 과세대상이 아닙니다.

그리고 주식은 취득세 부담 없이 수시로 거래가 용이하므로 증여 또는 상속에 다양한 활용이 가능한 장점이 있습니다.

 

마지막으로 단기 매매인 경우 고율의 양도세율이 적용될 텐데요 1년 이내 양도인 경우 40%가 적용되지만 법인세율은 10~25%로 상대적을 낮은 세율이 적용되어 단기매매가 수시로 이루어지는 경우 부동산 법인이 유리함을 알 수 있습니다.

 

 

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자금을 사용하는데 불편한 단점

개인의 경우 부동산을 양도한 후의 금전은 양도세를 납부한 후의 금액이므로 자유롭게 사용이 가능하지만 법인인 경우에는 부동산을 양도한 후 법인세를 납부하고 남은 금전은 법인 소유의 자금이 되게 됩니다.

이때 개인이 법인의 자금을 개인적으로 사용하려면 주주의 경우 배당으로 배당소득세를 내고 임직원의 경우 급여로 근로소득세를 정식으로 납부하고 인출하여 사용해야 하는데 만약 이런 소득세 납부 없이 개인적으로 사용하면 법인의 자금을 개인적으로 사용한 것이 되므로 가지급금(법인이 개인에게 빌려준 돈)또는 유용에 해당될 수 있습니다.

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조특법상 장기보유 특별공제 단점

조특법 97조 3에 따라 임대사업자등록을 하고 가액 조건 등 조건을 갖춘다면 8년 보유하고 양도할 때 장기보유 특별공제 50%를 적용받고 10년 임대 후 양도하면 장기보유 특별공제 70%의 큰 혜택을 주는 규정이 있습니다.

반면 법인은 이 혜택을 받을 수 없으므로 부동산 법인으로 하는 경우의 단점으로 불 수 있습니다.

 

이외에도 개인에서 법인 전환을 할 때 장점과 단점이 다양하게 발생할 수 있으니 한 두 가지 효과만 고려하지 말고 다양한 효과를 고려하여 올바른 의사 결정을 내려야겠습니다.